O SISTEMA DE CONSTRUÇÃO POR AUTOFINANCIAMENTO OU A PREÇO DE CUSTO
Construção por Autofinanciamento ou a Preço de Custo é uma excelente opção para investir no mercado imobiliário, especialmente pelo ótimo custo-benefício, que é inerente ao modelo.
Porém, também é interessante por vários outros motivos: tem como principio a sustentabilidade econômica, dá ao investidor controle sobre o processo e tem um nível de transparência que não é visto em outras formas de investimentos imobiliários.
Neste sistema o investidor arca com o custo real do imóvel, o que maximiza o lucro. Mas este fato pode ser um porém, pois não há como ter completa certeza do valor final da obra até a conclusão da mesma. Sendo assim é fundamental que haja um orçamento correto.
Estrutura do sistema
A formação de um grupo de investidores ocorre ao instituir uma pessoa jurídica com um propósito especifico, uma empresa em que os investidores serão os sócios com o objetivo em comum da construção de um edifício. A execução do imóvel é bancada por esta empresa, e todos os ativos são de propriedade do grupo. Quem executará a obra não tem propriedade sobre os ativos do grupo, sendo somente uma empresa contratada para administrar a obra.
Por esse aspecto já se percebe uma grande diferença entre investir em um projeto nesse modelo e comprar um imóvel de uma Construtora. A forma como o negócio é estruturado não permite que a utilização dos fundos levantados para um projeto sejam utilizados em outros projetos. Isso garante que, no caso em que algo venha a acontecer com a Construtora contratada, basta o grupo contratar uma nova Construtora, por meio de Assembléia de Quotistas, que continuará a execução da obra.
COMO FUNCIONA O MODELO:
PRIMEIRA ETAPA
Ante projeto e formação do grupo
Uma nova oportunidade de investimento tem início quando identifica-se o projeto e a localização ideais a serem realizados, com base em dois fatores: a identificação das demandas; e uma análise dos movimentos do mercado, tais como empreendimentos lançados, seus preços, perfil dos apartamentos, localização. Identificado um terreno que atende à estes quesitos, estabelece-se
um Contrato de Opção de Compra ou Permuta, que terá como duração o período necessário para a formalizar as adesões e fechamento do grupo de Quotistas.
A seguir monta-se o ante-projeto e o estudo técnico preliminar, assim como uma estimativa de custo da obra. Fechado o grupo, é oficializada a criação de um grupo de Quotistas ao instituir a Associação/pessoa jurídica. Essa formalização ocorre na primeira Assembléia de Quotistas, onde é assinado o Acordo de Quotistas e eleito o Conselho Fiscal, que será formado por no mínimo 3
Quotistas do grupo.
SEGUNDA ETAPA
Pré-obra
Formalizado o grupo, entra-se na etapa de planejamento e estudos. São contratadas as empresas que irão finalizar o projeto arquitetônico, que farão os projetos complementares e atualizar o orçamento da obra. Daí acontece a demolição de estruturas existentes no terreno e aprovação dos projetos em órgãos competentes.
Iniciada a fase de Pré-obra, iniciam-se os pagamentos pelos investidores para o inicio da obra.
Os pagamentos iniciam-se mesmo antes do início efetivo das obras.
TERCEIRA ETAPA
Execução da obra
Aqui é feito o encontro entre a estimativa inicial, o memorial descritivo e o orçamento quantitativo. É normal identificar neste momento diferenças entre a estimativa inicial e o orçamento quantitativo. Se ocorrer, é possível diluir a diferença apurada nos aportes a serem realizados durante todo o período de obra, sem prejudicar o fluxo de caixa.
Neste período a Construtora contratada administra a execução da obra realizando orçamentos, contratos, cobranças, compra de insumos, contratação de serviços, entre outros. A Construtora também organiza as Assembléias de Quotistas e trabalha na comunicação com o Conselho Fiscal e Quotistas, disponibilizando Cadernos Contábeis, relatórios da obra e várias outras informações para o grupo.
QUARTA ETAPA
Entrega da Obra
É neste momento que prepara-se a dissolução da pessoa jurídica. A Construtora acompanha o processo de expedição do habite-se, a emissão da cerdão negava do INSS, realiza a averbação da construção, instuição do condomínio e a individualização de matrículas. Uma vez individualizadas as matrículas, a pessoa jurídica é dissolvida, com a consequente transferência de seu patrimônio aos Quotistas.
Cada uma das unidades recebe um Manual do Proprietário, documento que visa omizar a ulização do bem, contendo as informações técnicas necessárias, bem como sugestões de manutenção, limpeza, instruções de funcionamento de equipamentos instalados, dentre outras informações. O Manual do Proprietário busca promover a qualidade e a durabilidade das áreas privativas e comuns, com vistas a preservar o investimento realizado.
Transparência:
Todos os sócios, ou Quotistas, ou condôminos, têm direito de fiscalização total durante todo o processo, incluindo acesso à todos os documentos pertinentes obra, caderno contábil e acesso ao canteiro de obras, de acordo com normas da Construtora.
Porque ao formalizar o grupo, é realizada a primeira Assembléia de Quotistas onde são eleitos no mínimo 3 conselheiros fiscais dentre os Quotistas ou condôminos, que poderão ser reeleitos anualmente. Estes terão como responsabilidade o acompanhamento e fiscalização da contabilidade da obra.
Um diferencial da Construtora nesse sistema é o cuidado em oferecer uma extensa quantidade de informações de maneira prática e de fácil compreensão. Os sócios de obra administrada pela
Construtora contam com uma seleção de ferramentas que possibilitam acesso fácil e atualizado às informações referentes à as finanças ou à obra. Tais como:
Relatórios periódicos:
Aponta as principais movimentações ocorridas na administração das finanças ou execução da obra periodicamente. Nesse Relatório você encontra avanços no canteiro de obras, imagens recentes, progresso macro da obra e entre outras informações.
Área do Cliente
Nessa página, localizada em no site da Construtora, os sócios encontram um conjunto extenso de informações referentes ao seu projeto. Entre eles estão:
- Documentos referentes ao grupo, incluindo contratos, cadernos contábeis, atas de Assembléias, boletos das mensalidades para pagamento pelo cliente, entre outros;
- Imagens recentes do canteiro de obras;
- Informações sobre a disponibilidade de documentos, datas de futuras assembléias, entre outros.
Perguntas frequentes:
Autofinanciamento ou Construção a Preço de Custo, o que é?
Um tipo de investimento em imóveis onde o investidor arca com o custo real do projeto, o que maximiza o potencial de lucro. Esse modelo é interessante por vários motivos: tem como ponto central a sustentabilidade econômica, dá ao investidor controle sobre o processo e conta com um nível de transparência que não é possível em outras formas de investimentos imobiliários.
É possível financiar?
Aderindo-se ao grupo, você se torna um Quotista de uma empresa e não existem linhas de financiamentos destinadas a este tipo de negócio, não existindo a possibilidade de consórcio, financiamento bancário ou de utilizar recursos do FGTS.
O que necessário para investir numa cota?
Precisa-se da quantia para a entrada no investimento e capacidade financeira para arcar com os aportes periódicos. Também é interessante que o investidor tenha alguma sobra de caixa para eventuais ajustes na estimativa inicial obra.
Como são feitos os pagamentos?
Na adesão ao processo os investidores dão um valor de entrada para que sejam pagos custos de comercialização da cota e outros inerentes a essa etapa. Durante o processo, são efetuados pagamentos mensais e aportes semestrais ou anuais, ambos corrigidos pelo CUB ou outro indexador definido pelo grupo, divididos em um fluxo apresentado no momento de comercialização da cota.
Posso dividir uma cota com outra pessoa?
Sim, basta dividir as cotas referente à unidade no contrato de efetivação do grupo.
E caso alguém atrasar o pagamento?
Havendo inadimplência, o sócio será notificado em 30 dias. O inadimplente tem até 60 dias para regularizar sua situação após a notificação. Caso não haja pagamento depois deste período, o grupo pode, em assembléia, excluí-lo da sociedade, tendo os valores pagos por ele até o momento devolvidos, deduzidos de juros de mora e despesas do grupo, previamente fixados. As cotas referentes ao sócio excluído poderão ser tomadas pelos demais sócios ou transferidas a terceiros
É seguro investir nesse sistema?
Sim e a segurança se dá pela maneira como ela é estruturada. Os valores arrecadados são propriedade do grupo, cujos sócios são os próprios investidores, que tem contabilidade e conta
corrente própria. Além desses fatores garantirem que os valores destinados à obra não possam ser utilizados para outra finalidade, os Quotistas estão protegidos de qualquer eventualidade que
possa acontecer com a Construtora. E também, o processo de prestação de contas é transparente. Todos os sócios têm direito de fiscalização durante o processo, com acesso aos documentos, caderno contábil e acesso ao canteiro de obras, de acordo com normas da
Construtora. Disponibilizam-se todos os documentos e informações referentes ao grupo ou à obra.
O que é uma Associação de Condôminos?
É uma pessoa jurídica, um modelo de organização empresarial pelo qual se constitui uma empresa limitada ou sociedade anônima com um objetivo específico e tempo determinado.
Possui além de personalidade jurídica, escrituração contábil própria e demais características comuns às empresas limitadas ou S.A.(s).
Como é a Estrutura do negócio?
A formação de um grupo de investidores ocorre ao instituir uma Pessoa Jurídica, uma empresa em que os investidores são os sócios com o objetivo em comum da construção de um condomínio. A realização do projeto é feita por esse grupo, e todos os ativos e os valores arrecadados pelos investidores são de propriedade do grupo. A construtora não tem propriedade sobre os ativos do grupo, sendo somente uma empresa contratada para administrar o processo.
Assim já se percebe uma grande diferença entre investir em um projeto de Construção a Preço de Custo e comprar um imóvel de uma Construtora. Isso impossibilita a utilização dos fundos levantados para um projeto em outros projetos também administrados pela construtora. Isso
garante que, no caso em que algo venha a acontecer com a administradora, basta o grupo contratar uma nova Construtora, por meio de Assembléia de Quotistas, que continuará a execução da obra.
Quais são as vantagens desse sistema?
Na Construção a Preço de Custo, você paga o valor real da obra e no final do processo a sua unidade assume o valor de mercado. Esta diferença, geralmente positiva, é seu lucro bruto.
Observamos uma média histórica desse sistema de valorização historicamente entre 30% e 50%.
A realização do projeto é feita pelo grupo e a administração de todo o processo pela construtora.
Os ativos e os valores arrecadados pelos investidores são de sua propriedade. E como cada empreendimento tem sua contabilidade e conta corrente própria, isso garante que o dinheiro aportado não seja usado para outros propósitos. Além disso, o processo de prestação de contas é transparente. Todos os sócios têm direito de fiscalização durante o processo, com acesso aos documentos, caderno contábil e acesso ao canteiro de obras, de acordo com as normas da
Construtora. Disponibilizamos todos os documentos e informações da obra.
Existem desvantagens no sistema?
O preço final da obra não é plenamente determinável com exatidão no início do processo. Como o Quotista paga pelo custo efetivo da obra, variações no preço de insumos e possíveis imprevistos podem alterar o valor previsto inicialmente. Não existe a possibilidade de financiamento, consórcio ou mesmo de usar recursos do FGTS, o investidor precisa estar preparado para arcar com os pagamentos periódicos e eventuais imprevistos.
Quando é finalizada a Associação de Condôminos?
Depois da realização dos processos de expedição do Habite-se, a emissão da certidão negativa do
INSS, realizamos a averbação da construção, instituição do condomínio e a individualização de matrículas. Uma vez individualizadas as matrículas, a Associação é dissolvida, com a consequente transferência de seu patrimônio aos Quotistas, conforme o Acordo de Quotistas.
Quanto tempo para a entrega do empreendimento?
Depende do projeto, mas em média histórica 54 meses após o fechamento do grupo, marcado pela primeira Assembléia de Quotistas.
Qual a diferença entre Construção a Preço de Custo e o tradicional de compra de imóveis?
Temos que a principal diferença entre a Construção a Preço de Custo e outros modelos é o fato do investidor arcar com o custo real da obra. Isso maximiza o potencial de lucro, pois a diferença entre o custo da obra e o valor de mercado do imóvel tende a ser bem positiva. Sem contar que, o valor pago pela administração da obra é, inferior aos lucros relativos a outras modalidades de construção, o que contribui para aumentar o potencial de lucro.
Como a construtora garante transparência?
A totalidade sócios do grupo de investidores têm direito de fiscalizar o processo, incluindo acesso aos documentos, caderno contábil e ao canteiro de obras, de acordo com normas da Construtora.
Ao formalizar o grupo, é realizada a primeira Assembleia de Quotistas onde são eleitos no mínimo 3 conselheiros fiscais dentre os Quotistas. Que terão como responsabilidade o acompanhamento da obra e fiscalização da contabilidade. O nosso diferencial é o cuidado em oferecer informações de maneira prática, de fácil compreensão e transparente.
Meu dinheiro pode ser usado em outras obras?
De forma alguma, cada Associação de Quotistas é uma empresa única, com contabilidade e conta corrente própria. Seus recursos são somente dela e não pode ser utilizado em outra obra ou para outros propósitos.
Se o lucro do projeto não é da construtora, como ela faz dinheiro?
A remuneração se dá pela cobrança de um percentual sobre os valores do custo previsto da obra, que é taxa de administração da obra. Este custo está previsto no orçamento inicial e já se encontra entre os valores a serem pagos.
E se algo vier a acontecer com a construtora?
Cada Condomínio; ou grupo de investidores, possui uma personalidade jurídica e contabilidade própria, sendo a proprietária da obra. A construtora é uma prestadora de serviço de administração de obra. Sendo assim, pode ser substituída no caso de alguma eventualidade. E tudo isso é gerido e respaldado pela lei 4.591/64.